Bagaimana Jika Pemilik Ruko Tidak Mau Dipotong PPh Sewa?



Ilustrasi via media.northjersey.com

Pagi ini saya mendapatkan email dari seseorang tanpa menyebutkan nama. Bertanya tentang masalah perpajakan yang dia hadapi.

Pertanyaan:

Assalamu’alaikum
Pak, maaf saya mau tanya mengenai sewa ruko. Harga sewa Rp 100 juta tapi pemilik ruko tidak mau dipotong pajak final 10% dari biaya sewanya. Maunya cash Rp 100 juta gitu. Solusinya bagaimana Pak kalau ada orang pajak menemui kasus ini? Mohon solusinya. Terima kasih.

Ikan [dot] bawal56 [at] yahoo [dot] co [dot] id

Jawab:

Wa’alaikumussalam wrwb Ikan Bawal. Buat orang pajak yang penting ada pajak yang harus masuk ke kas negara. Lalu sudah benarkah pelaporan atas transaksi tersebut di Surat Pemberitahuan Tahunan dan laporan keuangannya.

Saya berasumsi bahwa Ikan Bawal bekerja dalam di suatu perusahaan. Kebetulan perusahaan Anda mau menyewa ruko. Maka, sudah menjadi kewajiban perusahaan Ikan Bawal untuk memotong penghasilan pemilik ruko yang diterimanya dari persewaan ruko tersebut.

Seperti diketahui bahwa atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari persewaan tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan industri, wajib dibayar Pajak Penghasilan.

Besarnya Pajak Penghasilan yang wajib dipotong atau dibayar sendiri adalah sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/ atau bangunan dan bersifat final.

Ikan Bawal, mau tidak mau sebelum bertransaksi Anda harus terang benderang kejelasan tentang siapa yang harus membayar pajak. Dalam ketentuan yang ada maka si penerima penghasilan itu yang wajib membayar pajak. Pada kenyataannya si penerima penghasilan ingin bahwa jumlah yang diterima harus net atau bersih dari pajak.

Dengan demikian perusahaan Anda sebelum transaksi terjadi harus benar-benar memperhitungkan keseluruhan biaya yang harus dikeluarkan. Anda boleh menggunakan metode seperti ini jika menemukan kasus seperti ini:

  1. Metode Pertama.
    Jika si pemilik ruko bersedia menandatangani semua dokumen yang disodorkan perusahaan Anda karena yang penting bagi dia menerima duit Rp 100 juta maka Anda dapat menggunakan metode Gross Up.

    Cara penghitungan:


Jurnal akuntansi yang harus dibuat oleh Anda adalah sebagai berikut:

Biaya Sewa

111.111.111

Kas

100.000.000

Hutang PPh 4 (2)

11.111.111

Lalu pada saat Anda membayar PPh Pasal 4 ayat (2) ke Bank, Anda mencatatnya begini:

Hutang PPh 4 (2)

11.111.111

Kas

11.111.111


Dengan pencatatan demikian maka pemilik ruko diasumsikan memberi tarif sewa sebesar Rp111.111.111,00 yang kemudian dipotong PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar Rp11.111.111,00 sehingga ia hanya menerima Rp100.000.000,00.

    Kalau pemilik ruko tersebut paham pajak dia tidak akan menerima hal ini. Ia akan rela dipotong PPh Pasal 4 ayat (2). Biasanya yang seperti ini pemilik rukonya adalah orang pribadi yang tidak paham pajak.

 

2. Metode Dua

Jika pemilik ruko tidak mau menandatangani semua dokumen penjualan dengan nilai gross up sebesar Rp111.111.111,00 dan hanya mau meneken semua dokumen dengan nilai sebesar Rp100.000.000,00 sedangkan di lain pihak perusahaan Anda dituntut harus memotong, menyetor ke kas negara, dan melaporkannya ke kantor pajak maka yang Anda lakukan adalah dengan:

Pada saat menerima tagihan, jurnal yang Anda buat:

Biaya Sewa

100.000.000

Hutang Biaya Sewa

100.000.000

Jurnal pada saat pembayaran dan pemotongan pajak:

Hutang Biaya Sewa

100.000.000

Biaya PPh 4 (2)

11.111.111

Kas/Bank

100.000.000

Hutang PPh 4 (2)

11.111.111

Kemudian jurnal pada saat pembayaran pajak ke kas negara via bank:

Hutang PPh 4 (2)

11.111.111

Kas

11.111.111

Catatan: perhitungan di atas dengan mengabaikan PPN untuk sekadar memudahkan.

Nanti pada saat pelaporan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan Pajak Penghasilan Badan, Biaya PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar Rp11.111.111,00 harus dilakukan penyesuaian fiskal positif karena berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan, Pajak Penghasilan merupakan biaya yang tidak boleh dikurangkan dari penghasilan bruto.

Sekadar saran untuk bisa dilaksanakan di kemudian hari. Cari pemilik ruko yang mau dipotong pajaknya.

Itu saja kali yah, semoga jawabannya memuaskan dan bermanfaat. Terima kasih.

Rujukan yang bisa dipakai:

  1. Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002;
  2. Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996.

***

Riza Almanfaluthi

dedaunan di ranting cemara

29 September 2014

Advertisements

66 thoughts on “Bagaimana Jika Pemilik Ruko Tidak Mau Dipotong PPh Sewa?

  1. Assalamualaikum pak riza. pak saya mau tanya, ada yang melakukan sewa menyewa, untuk pajak sudah dibayar pak cuma diformulir pembayaran pajaknya/SSP tercantum NPWP pihak kedua atau pihak penyewa. Seharusnyakan tercantum NPWP’nya atas nama pihak pertama/pemilik/yang menyewakan kan pak ? apabila sudah terlanjur seperti itu apa yang harus saya lakukan pak riza agar bisa dirubah npwpnya jadi npwp sipemilik ?

    Liked by 1 person

    1. Wa’alaikumussalam. Yang motong adalah yg ngasih penghasilan berarti pihak penyewa. Yang dipotong yang menerima penghasilan berarti yang menyewakan. Kalau di bukti pemotongan maka nama yang tertulis adalah YANG MENYEWAKAN. dengan tanda tangan si pemotong yakni si penyewa. Sedangkan urusan ssp adalah urusan si penyewa juga karena dia yang menyetorkannya. Jadi BUKAN SI PEMILIK. Pihak penyewa sudah betul melakukan atau membuat ssp itu. Demikian.

      Like

  2. assalamualaikum.
    Pak seandainya ada selisih penghasilan sewa yang belum dipotong oleh pihak penyewa (pemotong), itu menjadi tanggung jawab siapa? apakah tetap tanggung jawab penyewa sebagai pemotong, atau menjadi tanggung jawab pemilik sebagai kosekwensi pembuktian penghasilan yang diterima merupakan penghasilan yang bersifat final?
    kalau ada disertai dengan dasar hukumnya.

    Terima kasih

    Like

  3. Assalammu ‘alaikum wr. wb.
    Maaf Pak, jika melihat ulasan contoh di atas, saya melihat ujung2nya kita sebagai Penyewa yang dirugikan. Mau dengan metode gross up atau bukan, tetap saja kita yang harus menyetorkan pajak si Pemilik Gedung. Padahal intinya adalah sebagai Penyewa kita tentu juga ingin menekan biaya namun tetap taat aturan. Di sisi ini justru saya melihat ketidak-adilan atas penegakan aturan perpajakan, terlepas dari apapun alasan kesulitan yg dihadapi Dirjen Pajak. Saya yakin, meskipun paham pajak, orang belum tentu rela dipotong pendapatannya untuk membayar pajak Pak, apalagi jumlahnya cukup besar. Lebih adil jika baik penyewa dan pemilik sewa mencari kesepakatan untuk saling menanggung pajaknya 50-50 jika memang harga yang ditawarkan adalah harga terbaik untuk lokasi yang disewakan walaupun penyewa akan mengeluarkan biaya tambahan untuk aturan yang tidak dia langgar. Hal seperti ini pernah saya tanyakan ke KPP dan jawabannya adalah “Kantor anda sajalah yang bayar”. Mudah sekali mengatakan sesuatu terkait uang. Justru saya mempertanyakan bagaimana Dirjen Pajak seharusnya menggunakan otoritas yang dimilikinya dengan tetap bersikap adil kepada Wajib Pajak dimana jika kondisi tersebut terjadi, seharusnya Pemilik Sewa juga mendapatkan teguran dan diminta bertanggung jawab, bukan malah mengalihkan beban kepada Penyewa yang ingin mengikuti aturan. Jika PPh dikenakan kepada yang menerima Penghasilan, kenapa orang yang tidak menerima penghasilan yang terkena imbasnya?? Mohon maaf jika penyampaian saya kurang sopan.

    Like

  4. Assalamualaikum, Pak RIza.
    Ulasannya sungguh bermanfaat sekali,
    Kami ada contoh kasus, ketika hendak menyewa apartemen dengan biaya sewa 120jt / tahun dan si pemilik mau nilai tersebut dipotong pajak.
    Apakah bisa invoice diterbitkan dengan model berikut,
    Subtotal = 120jt
    PPN = 12jt
    Pph 4(2) = (12jt)
    TOTAL = 120jt
    Mohon pencerahannya,pak.
    Wassalam.

    Like

      1. apabila si pemilik mau menerima 120 jt nett dan meminta bukti potongnya apakah harus kita berikan? mengingat yang memotong adalah pihak penyewa dan si pemilik maunya terima nett.
        mohon bimbingannya,pak.
        terima kasih.

        Like

  5. Pagi pak….sy tari .mau tanya klo yg menyewakan rmh tdk mempunyai npwp apa bisa membayar pph ke kantor pajak?.selain pph apa lagi kewajiban pajak yg hrs di bayar bagi( yg menyewakan rumah). Klo penyewa apa ada kewajiban membayar pajak seandainya pph sdh dibayar oleh yg menyewakan rumah.maaf pak pertanyaanya panjang.mks

    Liked by 1 person

    1. Jadi begini Tari.
      1. Yang menyewakan rumah tentu yang menerima penghasilan. Sekarang pertanyannya adalah siapa yang berkewajiban motong PPh? Tentu yang sewa rumah. Yang sewa rumah wajib motong, wajib setor ke bank atas nama yg menyewa rumah (yg ngontrak), dan wajib lapor ke kantor pajak serta wajib kasih bukti pemotongan ke yg menyewakan rumah. Tak peduli yg menyewakan rumah punya npwp atau tidak. Jadi jawaban atas pertanyaan tadi, yg menyewakan rumah tak bisa bayar pph baik dia punya npwp ataupun tidak.

      Like

  6. Pagi pak Riza, ada yg melakukan sewa menyewa tempat usaha… dari awal kesepakatan keluar angka sewa misal 20 jt bersih… dan sudah di buat dalam MOU… tapi tiba2 setelah jalan beberapa bulan pihak penyewa meminta pembayaran PPN 10% kepada penyewa…. dan jelas itu diluar perjanjian yg tertuang dalam MOU yg sdh disepakati. dalam masalah ini apa yg harus dilakukan penyewa?

    Like

    1. Pagi.

      1. Tentu itu di luar kesepakatan. Tuntut aja dia. Hehehe

      2. Btw. UU PPN derajatnya lebih tinggi daripada sekadar perjanjian antara dua entitas bisnis. Salah satu syarat perjanjian sesuai kuh perdata adalah tidak boleh melanggar UU. Nah dalam uu ppn ada ketentuan memungut ppn atas penjualan barang dan jasa serta persewaan. Nah pihak yang menyewakan tempat usaha kalau dia adalah pengusaha kena pajak maka wajib mungut PPN sebesar 10%. Sedangkan perusahaan Anda atau Anda sebagai orang pribadi yg punya npwp sebagai pihak penyewa wajib memotong pajak penghasilan dari pihak yang menyewakan sebesar 10% dengan membuat bukti pemotongan.

      Jadi tetap anda setor 10% ppn kepadanya dan minta faktur pajaknya. Demikian.

      http://rizaalmanfaluthi.com ~~~sharing is caring. On Jan 24, 2016 7:05 AM, “Blog Riza Almanfaluthi” wrote:

      >

      Like

      1. Hehe…tapi yg masih bingung didalam kotrak tsb ada 1pasal yg memuat :
        1. Hal yg belum diatur dalam perjanjian akan diselesaikan secara musyawarah oleh kedua pihak, dan berpedoman pada ketentuan perjanjian.
        2. Didalam semua serta yang bertalian dengan perjanjian dan segala akibatnya maka para pihak telah memilih domisili hukun setempat.
        Nah… itu bagaimana pak. Trims

        Like

      2. Pak Riza…. saya berniat mencoba sewa foodcourt di tempat wisata… hal2 apa saja yg harus saya perhatikan supaya tertib dalam administrasi, Kontrak dan pajak? rencana saya baru akan membuat SKU…. bagaimana baiknya pak? Terima kasih

        Like

  7. Halo Pak Riza,
    Mohon maaf mau tanya, jika A sbg pemilik rumah tanpa npwp dan B sbg penyewa berupa badan usaha kemungkinan besar ada NPWP. Pihak B mau menyewa rumah dan bilang mau menanggung seluruh pajaknya. Pertanyaan saya :
    1. Apakah pihak A bisa dicari oleh kantor pajak untuk bayar pajak sewa sementara dia tidak punya NPWP ?
    2. Apakah bisa sewa menyewa dilakukan tanpa pajak meskipun pihak B adalah badan usaha ?
    Terima kasih Pak.

    Like

    1. 1. kEWAJIBAN pemotongan ada di Perusahaan B. Tidak peduli A punya NPWP atau tidak.Jadi tidak masalah kalau A tidak punya NPWP, B harus memotong Pajak sewanya;

      2. Terserah. Yang kena tetap adalah perusahaan B. B yang ditagih dan dikejar oleh kantor pajak. demikian.

      Pada tanggal 16/02/16, Blog Riza Almanfaluthi

      Like

  8. Selamat pagi pak, saya mau tanya saya menyewa kantor disalah satu kota jakarta dengan harga sewa 12.830.400 dan saya diharuskan bayar 14.256.000 karena pihak gedung memintai PPn 10% karena saya kurang paham dengan hal itu jadi yang saya bayarkan 14.256.000. Nah yang saya mau tanyakan sebenarnya yang saya bayarkan itu hanya 12jt saja atau benar yang 14jt? Lalu bagaimana dengan pembayaran dan pelaporan PPh pasal 4 ayat 2? Maaf pak saya masih belum paham tentang pajak, mohon pencerahannya yaa pak. Terimakasih.

    Like

    1. Evaa apa kabar?
      Jadi begini Eva, Anda penyewa. Bertindak sebagai orang pribadi atau perusahaan? saya anggap Anda sebagai orang pribadi yah bukan pegawai perusahaan. Jadi ketika Anda menyewa kantor, maka betul Anda sebagai pembeli harus bayar PPN 10%. Jadi total yang dibayarkan adalah 12.830.000 +1.283.000 = 14.113.000. saya enggak tahu kenapa bisa jadi 14.256.000. Kemudian dalam transaksi wajar maka si penyewa kantor akan memotong PPh pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari yang menyewakan kantor itu. Namun karena Anda adalah orang pribadi maka tak punya kewajiban memotong, jadi si pemilik kantor itu yang bayar pphnya sendiri dan akan setor sendiri ke bank serta melaporkannya ke kantor pajak. demikian.

      Like

  9. salam kenal pak… ada yang mau saya tanyakan. orang tua termasuk PKP & ayah saya punya RuKO yang di sewakan ke BANk 3 tahun sebesar 360 jt . apakah ayah saya perlu setor PPN tsb, karena bank sudah membayar PPN jg sebelumnya ? terima kasih mohon pencerahan nya.

    Like

    1. Jadi kalau orang tua adalah PKP maka wajib mengeluarkan faktur pajak. DPP PPN adalah sebesar 360 juta. PPN nya sebesar Rp36 juta. Bank sebagai pemotong PPH final atas sewa memotong penghasilan orang tua Anda sebesar 36 juta juga. Ini adalah PPh pasal 4 ayat (2) bukan PPN. PPh ini yang disetor ke kas negara oleh bank itu sendiri. Uang yang dibayarkan pihak bank ke orang tua Anda adalah sebesar uang sewa sebesar 360 juta dikurangi 36 juta dan PPN sebesar 36 juta. Jadi orang tua anda tetap wajib setor PPN ke kas negara, segera setor, kalau telat setor dan telat lapor akan dikenakan denda dan sanski yang besar. Demikian.

      Like

      1. Selamat siang, Pak. Mohon penjelasannya atas tulisan Bapak yg ini, sy masih bingung:

        Kalau pemilik ruko tersebut paham pajak dia tidak akan menerima hal ini. Ia akan rela dipotong PPh Pasal 4 ayat (2). Biasanya yang seperti ini pemilik rukonya adalah orang pribadi yang tidak paham pajak.
        ___
        Apa konsekuensi yg diterima pemilik ruko jika menggunakan metode itu, Pak?

        Mohon koreksi pemahaman sy setelah baca artikel ini, Pak. Jd contoh:
        Sewa ruko: 40jt.
        Penyewa (orang pribadi pemilik npwp) bayar ke pemilik ruko: 40jt + 4jt – 4jt = 40jt.
        Pemilik (pkp, umkm pembayar pp 46) setor ke djp: ppn 4jt + pph 4jt = 8jt. Sehingga penerimaan bersih pemilik: 32jt.

        Pemilik wajib berikan faktur ppn ke penyewa.
        Lapor ppn di spt masa bulanan.
        Bagaimana n di mana mencantumkan pph sewa ini di laporan spt pph taunan buat pembayar pp 46? Terimakasih, mohon dikoreksi, Pak Riza…

        Liked by 1 person

      2. Ada di bagian spt tahunan penghasilan yang dipotong final.
        —-
        di 1770-III bagian A Penghasilan yg dikenakan pajak final
        jenis penghasilan no. 9: sewa atas tanah dan atau bangunan ya pak..

        dan ini kutipan dari artikel di atas, saya masih bingung Pak, mohon penjelasannya:
        ——–
        Dengan pencatatan demikian maka pemilik ruko diasumsikan memberi tarif sewa sebesar Rp111.111.111,00 yang kemudian dipotong PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar Rp11.111.111,00 sehingga ia hanya menerima Rp100.000.000,00.

        Kalau pemilik ruko tersebut paham pajak dia tidak akan menerima hal ini. Ia akan rela dipotong PPh Pasal 4 ayat (2). Biasanya yang seperti ini pemilik rukonya adalah orang pribadi yang tidak paham pajak.
        ——–

        Apa konsekuensi yg diterima pemilik ruko jika menggunakan metode itu, Pak? Terima kasih sekali lagi..

        Like

  10. Kalau bukan sistem Gross up bisa juga ya?
    karena di formulir pph pasal 4 ayat 2 no: 5
    menyebutkan “persewaan tanah dan bangunan pemotong pajak
    a.penyewa sebagai pemotong pajak
    b.orang pribadi/badan yang menyetor sendiri pph
    jadi tidak perlu di gross up karena akan merugikan .
    mohon tanggapannya.

    Like

    1. Yang rugi tetap penyewa (yang bayar duit sewa) karena butuh kesadaran dari pemilik orang pribadi atau badan yang menyetor sendiri itu.
      Kasus orang pribadi/badan yang menyetor sendiri pph adalah jika ada dua kondisi:

      a. jika pemilik adalah orang pribadi yang menyewakan kepada orang pribadi, maka pemilik orang pribadi itu harus setor sendiri PPh nya. Sekali lagi jika orang pribadi ini sadar tentang kewajiban pajaknya.

      b. jika pemilik adalah badan yang menyewakan kepada orang pribadi, maka badan itu juga harus setor sendiri. Itu kalau badannya juga sadar. Demikian.

      Like

  11. maaf pak mau tanya…
    kantor kami mau menyewa sebuah ruko
    terus dari kontraknya yg membayar PPh adalah pihak kami..
    tapi masalahnya ruko tersebut sertifikatnya a.n anak dari pemilik ruko dan tidak memiliki NPWP..
    dan maunya si pemilik ruko PPH nya disetorkan A.n pemilik ruko yg adalah PKP..
    apakah bisa PPH nya dusetorkan A.n pemilik ruko??

    mohon penjelasannya
    terima kasih

    Liked by 1 person

    1. Itu pada dasarnya memang pemilik ruko gak mau bayar pph. Dia maunya bersih. Jadinya kantor anda yg bayar pphnya. Tidak masalah yg di sertifikat. Yang penting siapa penerima penghasilannya. Btw, ketika nulis di SSP maka disetor atas nama kantor dong. Kan kantor yang motong. Pemilik ruko hanya dapat bukti potong yang di dalam bukti potong itu nama yg dipotong adalah pemilik ruko yg pKP itu. Jadi pph disetor atas nama kantor yg wajib memotong pph final. Demikian.

      Like

  12. Pak Riza…..

    Saya (Perusahaan memiliki NPWP) baru akan sewa kantor senilai 100.000.000 dan Si pemilik gedung tidak mau keluarin uang segala bentuk Pajak apapun, Dampak bagi saya apa jika tidak ada pajak PPN/PPH?
    Dan kalau pun dari Saya (Penyewa) kantor tersebut yang membayar Pajak apa saya mengeluarkan untuk PPN dan PPH nya?
    Berarti kami mengeluarkan biaya tambah sebesar 10 % PPN dan 10% PPH, jadi 20 JT?
    Terima kasih.

    Like

  13. mau bertanya Pak, jika orang tua memiliki rumah yang disewakan selama beberapa tahun ini ke perorangan juga. Misal 70 juta perthn, tetapi cut off sewanya agustus 2015-agustus2016, begitu seterusnya. Selama ini tidak pernah membayar pajak sewa ini. tapi kemarin sudah ikut TA dan mau jalankan pajak yg benar kedepannya.
    Jika utk spt 2017 ini baru mau melakukan kewajibannya, apa beliau sebagai pemilik dikenakan sangsi krn selama ini tidak tau harus membayar sendiri? Mekanismenya apa dengan bayar final dg form SSP utk sewa dan berapa yg harus dibayar? selama ini tidak ada perjanjian sewa hanya lisan saja. mohon pencerahannya Pak. Terima kasih sebelumnya.

    Liked by 1 person

  14. assalamualaikum,
    selamat sore pak/ibu: saya mau tanya: Misalnya si A (PKP) menyewakan sebuah tempat bagi si B dgn harga Rp.6.600.000/bulan including PPN dan penyewa minta pph 4(2) 2%, jadi yg dibayarkan penyewa bersih adalah Rp 6.480.000, bagaimanakah jurnal yg dibuat oleh si A? terima kasih atas jawabannya

    Like

      1. Assalamualaikum,
        selamat pagi pak: saya mau tanya lagi: Misalnya si A (PKP) menyewakan sebuah tempat bagi si B dgn harga Rp.6.000.000/bulan, jumlah PPN dan PPh sama2 10% jadi yg dibayarkan penyewa bersih adalah Rp 6.000.000, bagaimanakah jurnal yg dibuat oleh si A? terima kasih atas jawabannya

        Like

  15. Untuk yang metode ke 2, Biaya PPh 4 (2) bukannya sebesar 10.000.000 ya? karena pemilik bangunan tidak mau mnandatangani dokumen (invoice/kwitansi/kontrak) senilai gross up, jadi biaya pph 4 (2) 10% dari Beban Sewa 100.000.000 = 10.000.000.

    Liked by 1 person

Tinggalkan Komentar:

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s